Обращение взыскания на предмет ипотеки

Ипотека — это вещный способ обеспечения обязательства, когда предметом залога выступает недвижимое имущество либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество (например, право долгосрочной аренды земельного участка), заключающийся в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Ипотека в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника <1>.
———————————
<1> См.: Гусев О.Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Справочник юриста. Противоречия законодательства. М.: Экзамен, 2002. С. 123.

При кредитовании, обеспеченном ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <2> (далее — ФЗ об ипотеке) удовлетворяются требования об уплате залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При этом, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имели к моменту их удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество).
———————————
<2> Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Согласно ст. 4 ФЗ об ипотеке в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов также обеспечивается за счет заложенного имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации <3> (далее — ГК РФ), Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации <4>, ФЗ об ипотеке, Федерального закона «О судебных приставах» <5>, Федерального закона «Об исполнительном производстве» <6> и Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» <7>. Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение либо ненадлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) возложенных законом или договором обязанностей. При этом само по себе неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей не всегда влечет за собой возможность обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно п. 3 ст. 50 ФЗ об ипотеке по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
———————————
<3> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
<4> См.: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
<5> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ «О судебных приставах» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3590.
<6> См.: Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.
<7> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Действующим российским законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки: в судебном порядке (ст. 51 — 54.1 ФЗ об ипотеке; п. 1 и 6 ст. 349 ГК РФ) и во внесудебном порядке (ст. 55 ФЗ об ипотеке, п. 2 — 5 ст. 349 ГК РФ).

Судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость применяется приоритетно, а внесудебный допускается в двух случаях: если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда; если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто <8>.
———————————
<8> См.: Мочалова В. Новеллы законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки // Хозяйство и право. 2009. N 7. С. 10.

В соответствии с п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 и п. 3 ст. 54.1 ФЗ об ипотеке взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях, если:
— для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
— предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
— предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
— предметом ипотеки является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена (ст. 62.1 ФЗ об ипотеке);
— предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
— предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
— предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
— предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;
— сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки;
— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем три месяца;
— залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — арбитражными судами. При наличии в договоре, обеспеченном ипотекой, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд <9>.
———————————
<9> См.: Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. По сост. на 18 марта 2009 г. // СПС «КонсультантПлюс».

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54.1 ФЗ об ипотеке).

Реализация предмета ипотеки при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ об ипотеке. Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку ФЗ об ипотеке не установлены иные правила. С согласия залогодателя и залогодержателя, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ об ипотеке, суд может установить, что предмет ипотеки подлежит реализации на аукционе в соответствии с правилами ст. 59 ФЗ об ипотеке.

Основное отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона — специализированная организация <10>.
———————————
<10> См.: Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. N 1. С. 23.

Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки позволяет сторонам договора упростить процесс удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны, значительно сократить денежные расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на залогодателя, проигравшего в судебном разбирательстве <11>. Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 55 ФЗ об ипотеке допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора, обеспеченного ипотекой. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.
———————————
<11> См.: Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной деятельности судов // Жилищное право. 2009. N 1. С. 57.

В соответствии с п. 4 ст. 55 ФЗ об ипотеке при заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:
1) название заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Следует отметить, что соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением (п. 5 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве (п. 6 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона (ст. 59 ФЗ об ипотеке). Однако в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны могут предусмотреть: реализацию заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) путем продажи с публичных торгов в соответствии с требованиями процессуального законодательства и ст. 56 — 58 ФЗ об ипотеке; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. При этом в указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (п. 3 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Вопрос о возможности реализации заложенного недвижимого имущества путем передачи его в собственность залогодержателя обсуждается в науке на протяжении долгого времени. Такой способ реализации заложенного имущества противоречит самому смыслу залоговых отношений. Конструкция залога исходит из того, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не собственно предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется. В случае же, когда стороны соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, фактически используется юридическая конструкция отступного, предусмотренного ст. 409 ГК РФ <12>. В этом случае по соглашению о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержатель удовлетворяет свои требования путем оставления за собой предмета ипотеки, при этом исполнения денежного обязательства не происходит, т.е. залогодержатель прекращает обеспечиваемое ипотекой обязательство, а залогодатель вместо исполнения денежного обязательства передает залогодержателю в собственность предмет ипотеки <13>.
———————————
<12> См.: Хисамов А.Х. Договор в сфере отношений ипотечного жилищного кредитования: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Казань, 2007. С. 147 — 148.
<13> См.: Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 729.

Обращение взыскания на предмет ипотеки как мера ответственности вытекает из сущности самого залогового обязательства, поскольку его целью является удовлетворение имущественных потребностей кредитора при помощи действия, которое обязан совершить должник. Если должник не исполняет соответствующего действия добровольно, то кредитор может правовыми средствами принудить его к этому. Если принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, то кредитор получает эквивалент за счет имущества должника, приняв меры к обращению взыскания на его имущество <14>. Таким образом, сама ипотека выступает в качестве способа обеспечения основного обязательства, в качестве возможной меры ответственности за его неисполнение <15>. В связи с изложенным нельзя не отметить противоположную точку зрения о том, что залог не трансформируется в меру ответственности, так как обращение взыскания на предмет залога не преследует цели дополнительных имущественных потерь для должника <16>.
———————————
<14> См.: Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань: РВШ МВД РФ, 1994. С. 131.
<15> См.: Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Самара, 2002. С. 113.
<16> См.: Плешанова О.В. Права ипотечного кредитора: юридическая природа и основные положения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. Вып. 2. М.: Юрист, 2000. С. 90.

В юридической литературе под формой (либо мерой) гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех дополнительных обременений, которые возлагаются на правонарушителя <17>. Профессор Е.А. Суханов дает более развернутое определение, понимая под мерами гражданско-правовой ответственности «предусмотренные законом имущественные меры государственно-принудительного характера, применяемые судом к правонарушителю с целью компенсации имущественных потерь потерпевшего и возлагающие на правонарушителя неблагоприятные имущественные последствия правонарушения» <18>.
———————————
<17> См.: Конев Е.Ю. Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы теории и практики: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Белгород, 2004. С. 95.
<18> Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 1998. С. 432.

Профессор Б.И. Пугинский <19> в своем определении конкретизирует меры имущественной ответственности, подразделяя их на: возмещение убытков, неустойку, меры конфискационного характера, отдельные нетипичные меры ответственности, относя к последним уплату процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами.
———————————
<19> См.: Пугинский Б.И. Гражданско-правовые средства в хозяйственных отношениях. М.: Юрид. лит., 1984. С. 137.

Следует отметить, что меры могут представлять собой комбинированные средства воздействия, имея несовпадающие функции и вызывающие различный эффект. Именно поэтому ряд средств воздействия может быть отнесен и к мерам превенции, и к мерам ответственности, и к мерам обеспечения исполнения обязательств <20>. В таких случаях «ответственность для правонарушителя есть защита для пострадавшего» <21>.
———————————
<20> См.: Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. Тольятти: ВУиТ, 1997. С. 35.
<21> Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М.: Юрид. лит., 1976. С. 97.

Таким образом, юридическая природа ипотеки как способа обеспечения обязательства настолько многогранна, что она может выступать и в качестве меры гражданско-правовой ответственности, и как средство защиты нарушенных прав.